La figura dell’ Avvocato Immobiliarista: L’ intervista in Florida all’ Avv. Italiano Massimo Reboa

Parliamo della figura dell’Avvocato Immobiliare (Immobiliarista), che è il tuo lavoro, una professione vicina a quella del Notaio in Italia? 

L’avvocato specializzato in immobiliare ha sicuramente la sua attività principale nelle transazioni immobiliari, ossia si assicura che il titolo di proprietà venga trasferito propriamente, che i relativi documenti vengano registrati, e che non rimangano ipoteche del venditore sulla proprietà. Al termine della transazione immobiliare viene emessa una vera e propria polizza assicurativa che garantisce la bontà del titolo emesso. Detto ciò, l’Avvocato immobiliarista non si limita a tale attività. Infatti, i clienti ci richiedono di affrontare molte altre questioni: si va dalle trattative per la conclusione di affitti commerciali, che possono valere anche diverse decine di migliaia di dollari al mese, alle questioni riguardanti il titolo della proprietà immobiliare, le vicende condominiali (negli Stati Uniti i condomini hanno una forza assai maggiore di quella dei condomini italiani), gli sfratti, questioni collegate allo sviluppo ed alla ristrutturazione di immobili, oppure all’urbanistica. Il bello della mia professione è che ogni giorno i clienti hanno esigenze nuove e non ci si annoia mai.

Chi si rivolge a te, chi sono i tuoi clienti?

Ricevo moltissimi contatti da investitori internazionali dall’Europa, dal Sud America, e finanche da Israele, che trovano nella Florida un mercato immobiliare attrattivo. Alcune volte vengo contattato direttamente dalle banche,  dagli agenti immobiliari, dagli amministratori di condominio o da semplici cittadini che devono sistemare questioni legali legate ai loro immobili. Avere una casa è una esigenza per tutti.

Quali sono i servizi che fornisci ?

Nell’ambito delle transazioni immobiliari il mio ufficio agisce come title agent, ossia agente assicurativo per l’emissione della polizza che garantisce la bontà del titolo immobiliare acquistato, oltre a tutte le altre operazioni per cui si richiede un Avvocato Immobiliarista. In aggiunta a tale servizio , i clienti richiedono di occuparsi di alcune questioni collaterali al titolo immobiliare quali, ad esempio, le eredità (per le quali è quasi sempre necessario un passaggio giudiziale), i testamenti ed i trust, le strutture societarie finalizzate alla gestione dell’immobile anche dal punto di vista fiscale, i divorzi e le esecuzioni immobiliari.

Compravendita di immobili, diritto immobiliare una materia delicata soprattutto perché sono in ballo soldi e interessi. Questo richiede la tua presenza e assistenza in tutte le fasi?

Onestamente in alcuni casi non è necessaria, ma contattarmi e farmi revisionare il contratto non costa nulla. Quando però si procede con un trasferimento immobiliare è consigliabile contattare un Avvocato e chiedergli l’emissione di una polizza sul titolo: altrimenti la cessione avviene senza garanzie, con la conseguenza che il compratore scopre di aver comprato un bene di cui il venditore non era neanche proprietario e sarà poi complicato rintracciare il venditore e recuperare i soldi pagati. Inoltre, sarebbe utile avere l’assistenza di un Avvocato per l’ottenimento di un prestito, perché un Avvocato può controllare che le condizioni offerte dalla banca siano effettivamente convenienti e si conformino ai requisiti di legge.

Che tipo di controlli effettui sull’immobile e che tipo di garanzie richiedi per tutelare il cliente?

Il controllo più importante è la title search, con cui si verificano la titolarità dell’immobile e l’esistenza di ipoteche sullo stesso. Inoltre, si fanno delle richieste di accesso agli atti presso la contea e la città presso cui si trova l’immobile per verificare l’esistenza di tasse non pagate e di ipoteche. Infine, quando esiste un condominio si invia una richiesta di informazioni per sapere se vi sono violazioni condominiali o rate non pagate. Altre ricerche possono essere necessarie, a seconda dei casi, ma queste sono le esigenze più comuni.

Com’è l’andamento del mercato immobiliare in Florida?

Il mercato immobiliare della Florida è il secondo degli Stati Uniti, dietro soltanto a quello di Las Vegas. Pensate soltanto che la redditività di un immobile in Florida generalmente si trova tra il 7% e l’8% all’anno e vi è una generale tendenza al rialzo del valore degli immobili. Intendiamoci, ci sono paesi emergenti in cui la redditività è anche più elevata, ma il rischio legato all’instabilità del sistema politico ed economico è molto più alto che negli Stati Uniti. Inoltre, in questo periodo di crisi da COVID-19 si riaffacceranno moltissime opportunità di proprietà a prezzi “scontati” in relazione alle quali sono stato già contattato da molti investitori.

Sfatiamo il mito della possibilità di ottenere il visto o addirittura la Green Card semplicemente con l’ acquisto di un immobile. Come funziona in realtà? Esiste davvero questa possibilità?

L’acquisto di un immobile non da diritto ad alcun visto, ma la gestione massiva di immobili oppure la loro sistematica compravendita può sostenere un visto da investitore. La legge ci dice che si deve fare un investimento significativo in un business che sia attivo. In altre parole, l’acquisto deve avere le caratteristiche dell’attività imprenditoriale. Quindi, un immobile non sarà sicuramente sufficiente, a meno che non sia di natura tale che la sua acquisizione e gestione costituisca attività imprenditoriale (es. un centro commerciale). Però un numero anche limitato di appartamenti accompagnato da un progetto di gestione ed acquisizione immobiliare può essere sufficiente. Un investimento immobiliare di almeno $900,000 che porta alla creazione di 10 posti di lavoro da diritto anche alla Green Card: per questi tipi di investimento in genere si prediligono immobili di tipo commerciale, come hotel, ristoranti, stadi, grandi infrastrutture, etc. ovviamente si tratta di progetti estremamente grandi, per i quali esiste un particolare sistema per far incontrare gli investitori. L’investimento può anche essere di tipo passivo, ossia senza necessità per l’investitore di gestire l’investimento in prima persona.

Quindi, non ti occupi solo di diritto immobiliare ma anche di immigration law. Come sei arrivato a fare l’avvocato in Florida?

Mi sono iscritto a legge a Roma Tre, l’Università della mia città, perché sapevo che era una Facoltà con un forte profilo internazionale. Nei miei primi giorni distribuivano l’Ordine degli Studi ed io ne presi uno ed andai subito a guardare se c’era una sezione per i programmi internazionali: la sezione esisteva e parlava di una borsa di studio per una seconda laurea presso una Università della Florida, la Nova Southeastern University. Ovviamente, in quel momento ero appena una matricola e non mi qualificavo neanche per far domanda, ma anni dopo avevo nel frattempo raggiunto i requisiti ed ancora avevo il sogno degli Stati Uniti: così ho fatto richiesta per la borsa di studio e l’ho vinta. Quindi, dopo la laurea in legge in Italia, sono partito per la Florida, ho completato qui gli studi, ed ho superato l’esame di abilitazione . Dopo aver passato l’esame di stato anche in Italia ho capito che i tempi erano maturi per aprire il mio studio legale che è a Fort Lauderdale.

In questo delicato momento per l’emergenza da COVID-19, tanti italiani che si trovano in Florida avrebbero voluto richiedere una estensione dell’ESTA: però a seguito di una analisi che tu ed i tuoi colleghi avete svolto si è stabilito che questa non era una strada percorribile.

Non è possibile chiedere una estensione dell’ESTA. Quello che con alcuni colleghi Avvocati intendevamo fare era chiedere una deroga a tale regola, basata anche su motivi umanitari, in ragione dell’emergenza COVID-19 in Italia e della cancellazione di moltissimi voli. Sfortunatamente, tale richiesta non è stata accolta, ma il consolato italiano ha organizzato voli di rimpatrio in Italia per chi ne avesse bisogno. In questa circostanza, è importante non stare più dei 90 giorni consentiti per chi è entrato negli Stati Uniti tramite ESTA.

Tu svolgi la tua professione solo in Florida o anche in Italia?

Pratico correntemente sia in Florida sia in Italia, dove ho lo studio a Roma con mio padre, a cui devo tanto del mio percorso professionale fino ad oggi. Per quanto complesso, trovo che praticare il diritto su due continenti rappresenti una opportunità incredibile perché permette di confrontare continuamente un sistema con l’altro. Ad esempio, è di questi giorni l’intervento del nostro studio legale a favore dei 18 lavoratori dell’Istituto Palazzolo-Fondazione Don Carlo Gnocchi di Milano, una struttura sanitaria che non aveva rispettato le norme sanitarie prescritte e quindi non evitato la ulteriore diffusione del virus,. A seguito della denuncia dei lavoratori, moltissimi dei quali sono rimasti contagiati, la Procura di Milano ha aperto una inchiesta di cui stanno parlando stampa e televisioni nazionali.

Un consiglio per i giovani Avvocati italiani che come te hanno sognato e sognano l’America?

Il consiglio è innanzi tutto di non buttar via i tanti anni di studio sui libri in Italia: per me, sono stati e sono tutt’ora il fondamento su cui baso la mia attività anche in America. I ragionamenti giuridici si assomigliano in tutto il mondo. Dal punto di vista pratico, consiglio di mettere su carta quali sono tutti i passaggi da percorrere per arrivare alla meta: vi permetterà di razionalizzare e non sprecare soldi e tempo. In questo senso è fondamentale decidere da subito dove si vuole praticare il diritto, perché ognuno dei 50 stati Americani ha diversi criteri di ammissione all’esame di stato (che è statale, non federale): in alcuni stati può essere sufficiente un periodo di apprendistato presso uno studio legale, in altri si può sostituire la laurea con un Master in legge (LLM), in altri ancora è necessario avere una laurea.

Marilena Alescio